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谈拆迁评估的特点与评估方法的选择

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一是市场法需要有一个充分发育活跃的市场，二是评估比较中，参照物与被评估资产是可比较的，三是不动产采用市场法必须是房地合一的评估。可同时满足这三个条件的拆迁不动产大部分是城市中拆迁的商品房，对于不动产交易市场不活跃的农村和乡镇，评估师采用市场法时应特别谨慎，选用的参照物及各种参数要认真权衡，多加分析，防止评估结果出现背离客观实际的现象。

本拆迁范围中海岸边有一栋新建不久的二层欧式别墅，属于商品房，土地证、房权证俱全，建筑装饰也档次较高。但在该拆迁范围中，缺少采用市场法进行评估类似建筑的交易参照案例，我们最后选择了离拆迁区域不远的三山岛的别墅交易价格作为参照案例，然后进行区域修正、建筑年限修正、建筑档次修正等，得出了较合理的评估价值，并得到了拆迁双方的认可。

（二）收益法

在本拆迁范围内，有一个装饰档次较高的饭店，其土地使用权性质为商业用地，房权证书已明确标注为是饭店，工商营业执照和纳税证明俱全，年收益也比较可观。对其如采用市场法评估，难于寻找交易参照案例。如采用成本法评估，则可能因忽视了饭店的收益而得出较低的评估值。我们决定采用收益法进行评估。

在本次采用收益法对饭店的评估中，由于有政府部门确定饭店的土地价格，因此是先根据饭店建筑与其土地的总收益，折现得出其总体价格，然后扣除土地价格，得出的即为饭店建筑的价格。

（三）成本法

在本拆迁评估中，由于市场法和收益法的应用受到各方面条件的限制，因此还是大量地使用了成本法。对于那些无证的房屋及构筑物，使用成本法评估则更为必要。

但在采用成本法进行拆迁评估中，应注意一些具体问题，并要对这些具体问题进行具体分析。

如一栋已使用30年的砖木结构的起脊瓦房，其居住功能并不比新建住房低多少，如采用年限法评估则会很不合理。我们依据原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准（试行）》[城住字[1984]678号]中的基本规定，进行现场勘查打分，再进行功能系数修正，得出评估值。评估结果符合国家拆迁条例规定的精神，并得到了拆迁双方当事人的认可。

又如本建设项目拆迁户数多、评估工作量大，为了防止不同房屋评估价值出入较大，我们设定了拆迁房屋的标准重置成本。在这一标准重置成本中，列出了不同建筑档次房屋的各承重构件、门窗、水电暖设施与装饰的各类标准成本单价。在评估中，我们通过相应调整和修正，得出其所评估建筑物的重置单价，从而得出评估值。

对于非商用性质却在进行商业经营的房屋建筑，如小商店、小饭店、机动车修理铺等，只要其能提供工商经营许可证和税务纳税证明的，我们在采用成本法评估时，根据其收入给予了适当的收益补偿。

对于海边几幢老人常年居住的住宅，无房权证和土地证，房屋本身质量也较差，如仅以成本法评估补偿价值，可能解决不了他们以后的居住问题。但这些房屋是老人们避风遮雨赖以生存的住处，根据国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》精神，我们积极建议华电国际莱州发电厂筹建处为他们新建住宅，最终使老人们得到了妥善安置。社会上也因此对此安置工作给予了良好的评价。


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